[사건개요]

1. 의뢰인은 임차인으로서 2019. 10. 29.부터 2021. 10. 28.까지 보증금 500만원, 월차임 40만원으로 정하는 임대차계약을 체결하였으나,

2. 2020. 3.경부터 거실과 방 곳곳에 검은 곰팡이가 피기 시작하여 닦아도 사라지지 않는 심각한 상황에 이르렀고, 부엌 싱크대 상부장 밑(벽면)에는 누런 곰팡이(물때)와 물방울이 맺히는 등의 결로 현상이 두드러졌으며, 베란다 오수관 표면에도 누수가 발생하여 그로 인한 악취가 심각하였습니다.

3.의뢰인은 곰팡이, 결로, 누수가 발생하였을때마다 임대인에게 연락하고 사진을 보내 보수를 요청하였으나, 수선의무를 불이행하였습니다.

4.그래서 임대인의 채무불이행을 원인으로 한 임대차계약해지를 통보하고 보증금을 반환받고자 사건을 의뢰주셨습니다.

 

[관련법률]

 

[민법]

제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

        제543조(해지, 해제권) ①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다

 

[법무법인 계양의 주요전략 및 조력]

임대차목적물 하자의 심각성과 임차인의 통지의무를 충실히 이행한 사실과, 임대인의 수선의무불이행으로 하자가 확대되었다는 사실을 적극적으로 주장·입증하여, 조정에서 단 2개월의 차임을 제외한 나머지 보증금을 반환받는 내용의 합의에 이르게되었습니다(참고로 총 6개월의 차임을 미지급함)

 

관련판례

서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 [손해배상(기)]

[1] 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해(이하 ‘하자’라고 총칭한다)는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다.

 

[2] 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.

 

​[사건담당변호사]

윤진상, 하장균, 김민관